近觀「兩山」丨藍天蒼洱寄鄉愁
2025-12-28 23:48 4,548次浏览今年7月，國務院發布《住房租賃條例》，為住房租賃市場的規範與發展注入新的政策動能。在此背景之下，8月12日，清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》（下稱「白皮書」）。白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下的必然趨勢，該模式的典型案例是貝殼省心租。白皮書通過六大篇章，深入淺出地剖析了住房租賃領域的核心議題，從國內需求的演變、國外模式的借鑑，到市場現狀的洞察與未來趨勢的研判，為行業提供了系統性的觀察視角。具體來看，白皮書開篇聚焦大租賃時代革新的核心驅動力——租客需求的深刻演變。研究顯示，隨著城鎮化進程深化，形成以新市民、青年人為主體，輻射中年及老年人、單身及家庭型的全人群、全生命周期的租房群體，且租客年齡呈現增長態勢，家庭型租賃需求不斷增加。其居住需求已從基礎的「有房可住」升級為追求「住有品質」。而這一群體不僅關注房源的安全性、舒適度與地理位置便利性，更對居住環境、社區配套服務以及至關重要的租後體驗提出了系統性和高標準的要求。尤為突出的是，租客對「租後無人管」的傳統痛點變得更為敏感，對涵蓋房屋維護、問題響應、權益保障等環節的「全生命周期服務交付」訴求日益強烈。這種追求安居、樂居的升級趨勢，正深刻重塑市場格局，推動行業服務標準提升與運營模式加速迭代。而這也正說明著大租賃時代的來臨。對於住房租賃經營模式，白皮書通過對國內外市場的對比研究發現，機構化租賃已成為國際成熟住房租賃市場發展的普遍方向。而分散式租賃憑藉其靈活的市場化運作，展現出強大的適應性與生命力。其中，白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下必然趨勢。白皮書通過對國際成熟市場的經驗分析顯示，機構化租賃已成為市場主流發展趨勢。白皮書中數據顯示，從機構化模式佔比來看，美國整體住房租賃市場中託管/資管的比例為52.7%，其中，美國個人業主房源使用託管/資管服務比例超過20%。英國的個人業主房源使用託管/資管服務佔比則保持在50%上下。而在國內市場層面，白皮書指出當前我國機構租賃發展呈現「兩極化」特徵。一方面，重資產模式以集中式公寓及大型租賃社區為主，依賴長期、大規模資金投入，通過自持房源深度把控品質，適合實力雄厚的企業布局。另一方面，輕資產託管模式則通過高效整合市場海量分散房源，依託專業化能力和標準化流程，為業主和租客提供全周期服務。該模式輕資產重服務，未來或逐步成為住房租賃企業的主流選擇。白皮書分析指出，輕資產託管模式核心運作機制是租金透明「平進平出+服務收費」，即租金收益全額歸業主，不吃「差價」，而託管機構通過提供涵蓋租客精準匹配、租金安全代收、高效日常維修、專業糾紛協調等專業服務收取合理費用。這種透明機制有效保障了業主的穩定收益和資產安全，同時精準、高效地滿足了新一代租客對優質租後服務的需求。另外，白皮書進一步剖析了輕資產託管模式的核心價值。該模式有效解決了分散房源業主的出租管理難題，以及租客長期面臨的租後服務缺失痛點。其透明性有助於租金價格回歸理性，促進市場健康平穩發展，並高效釋放社會存量閒置房源，優化市場供給結構。更重要的是，該模式推動住房租賃企業專注於提升運營效率與服務品質，通過標準化、流程化、專業化的服務贏得市場，重塑著行業以服務為核心的價值邏輯，並展現出強勁的發展勢頭。白皮書指出，國內輕資產託管模式的典型企業就是貝殼省心租。據了解，貝殼省心租通過機構化運營提升房源運營效率以及建立完善的租後服務體系，達到整體業務的「穩定可持續」發展。其以科技構建全鏈路數位化管理系統及IoT智慧租住體系，實現人、房、客全流程線上化管理；創新"六芒星"服務分工模式提升協作效率，同時細化可量化、可感知的服務標準，推出換租權益、0押月付、公積金直付等創新產品，覆蓋全生命周期租住場景，助力行業效率提升與服務升級。對於住房租賃未來發展趨勢，白皮書指出，隨著社會發展，租客需求從「臨時住房」轉向「長期安居」，品質需求升級促使住房租賃企業模式進化，核心能力聚焦「人和管理」。企業以消費者為中心，提供多元高品質服務，未來將靠科技、差異化服務及標準優化來贏得市場。同時，白皮書中明確指出，更靈活和低風險的輕資產託管模式或將成為我國住房租賃行業經營模式的主流方向，也將成為下一階段行業發展的主要趨勢。白皮書的發布，為行業轉型與發展提供了清晰的行動指南。白皮書研究表明，以輕資產託管模式為核心的專業化、機構化發展道路，是順應市場需求變革、破解行業痛點、實現高質量發展的關鍵。展望未來，唯有推動住房租賃行業向專業化、規範化、品質化方向加速邁進，才能真正實現讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業的堅實支撐。
遇到暴雨天氣，不少停放在低洼地帶的車輛和行進中的車輛不慎被水淹，甚至有車輛被大水衝走。當車主向保險公司申請理賠時，保險公司卻可能以「強降雨系突發事件」為由主張免責。保險公司這種說法站得住腳嗎？車主應該如何維護自己的合法權益，降低損失？ 投保車損險涉水 車輛獲賠付保障 因突降暴雨，車主李某駕駛小汽車經過積水的橋洞時熄火，導致車輛被水泡。事發後，李某迅速撥打保險公司電話報案，並拍照記錄了車輛泡水情況。後經鑑定評估，該車發動機電腦、線路受損，達到報廢的標準。李某請求保險公司賠付車輛損失，保險公司以強降雨系突發事件為由主張免責。法院經審理後，判決保險公司賠償車輛損失及鑑定費用。 近段時間進入汛期，多地強降雨頻發。不少停放在停車場、低洼地帶的車輛和行進中的車輛不慎被水淹，甚至有車輛被大水衝走。根據2020年9月發布的《關於實施車險綜合改革的指導意見》，原需單獨購買的「發動機涉水損失險」及其附加條款的保險責任，已直接納入主險「機動車損失保險」(即車損險)的保障範圍。這就意味著，只要車主投保了商業車險中的車損險，因暴雨、洪水等自然災害造成的車輛損失，原則上都屬於車損險保障範圍。 車損險並非萬無一失 五種情況應避免 車主投保了車損險，是不是就萬無一失，車輛涉水一定能夠獲得賠償？其實不然，涉水車輛理賠也需要注意例外情況。這些免賠情形主要有以下幾種： 1.未及時通知保險公司。《中華人民共和國保險法》第二十一條規定：投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發生後，應當及時通知保險人。故意或者因重大過失未及時通知，致使保險事故的性質、原因、損失程度等難以確定的，保險人對無法確定的部分，不承擔賠償或者給付保險金的責任，但保險人通過其他途徑已經及時知道或者應當及時知道保險事故發生的除外。因此，車輛涉水事故後，車主或者車輛使用人應當及時報案，儘快向保險公司告知車輛涉水等情況，以便在保險公司指導、配合下進行處理。實踐中不同保險公司有不同要求，但報案時間多在48小時以內，需要根據保險合同的約定精準辦理。報案的同時，還要在確保自身安全的前提下，做好現場證據固定，及時留存包含車牌或周邊參照物的事故車輛全景照、能夠清晰顯示水位的局部照、發動機進氣口等受損部位特寫，有條件的還可以錄視頻，連續拍攝車輛編號、水位變化及施救過程，保證時間、地點可追溯。 2.車輛涉水後二次點火。《中華人民共和國保險法》第五十七條規定：保險事故發生時，被保險人有責任盡力採取必要的措施，防止或者減少損失。車輛涉水被淹後，若擅自二次啟動，由此造成的發動機等部件損壞，一般不在車損險理賠範圍內。車輛涉水熄火後，發動機可能已進水，若二次啟動，水流會通過進氣口進入氣缸，造成活塞、連杆等部件嚴重損壞。這種操作屬於「人為擴大損失」，保險合同一般都明確將其列為免責條款，不予賠付。當然，判斷被保險人是否履行了救災防損義務，必須以被保險人的應知、能知以及能夠採取措施為前提，而不能強人所難片面加重被保險人的義務。 3.車輛未按期年檢或年檢不合格。根據《中華人民共和國道路交通安全法》的規定，對機動車進行安全技術檢驗是機動車所有人的法定義務，其目的是為了確保通行車輛符合安全技術要求，防止存在安全隱患的車輛上路通行對他人人身、財產安全構成危害。因此，多數商業險條款將「車輛未按規定檢驗」列為免責條款，如果保險公司已經履行了明確說明義務，未年檢或年檢不合格的車輛違反法定上路條件即使發生了水淹事故，保險公司也可依據保險合同相關規定整體拒賠。 4.駕駛人存在違法行為。若駕駛人在車輛涉水時存在酒駕、毒駕、無證駕駛、故意駛入深水區等違法行為，保險公司有權拒賠。上述這些行為都是法律、行政法規中的禁止性行為，保險合同一般也都會將其作為免責條款。具有這些情形時，如果支持機動車商業保險賠付，無異於鼓勵違法行為的存在，與法律原則的要求不相符。 5.車輛零部件自然老化損壞。因暴雨導致車輛零部件如電路、線路等自然老化、鏽蝕、損壞，通常認為這是車輛本身自然損耗的結果，而非暴雨直接造成的突發、意外損失，可能不予理賠。另外，即使是在暴雨積水中行駛導致輪胎、輪轂損壞，車損險通常也不賠單獨的車輪損失。 格式條款或無效 保險公司難脫責 需要指出的是，保險公司免賠或者免責條款多數是基於合同的約定，這就存在因為格式條款被認定無效的可能。《中華人民共和國保險法》第十七條規定：訂立保險合同，採用保險人提供的格式條款的，保險人向投保人提供的投保單應當附格式條款，保險人應當向投保人說明合同的內容。對保險合同中免除保險人責任的條款，保險人在訂立合同時應當在投保單保險單或者其他保險憑證上作出足以引起投保人注意的提示，並對該條款的內容以書面或者口頭形式向投保人作出明確說明；未作提示或者明確說明的，該條款不產生效力。 《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國保險法〉若干問題的解釋(二)》第九條對此進一步予以明確：保險人提供的格式合同文本中的責任免除條款免賠額免賠率比例賠付或者給付等免除或者減輕保險人責任的條款，可以認定為保險法第十七條第二款規定的「免除保險人責任的條款」。 因此，保險人對免責條款需履行「雙重義務」，即提示義務和明確說明義務。提示義務是指以足以引起投保人注意的文字字體、符號、顏色或者其他明顯標誌對保險合同中有關免除保險人責任的相關內容作出提示，提醒其注意這些免責條款。例如採取較大字號、特殊字體、黑體、加粗、加框、特殊顏色等辦法，使得被保險人能夠輕鬆識別應當注意的條款。明確說明義務則是指保險人在與投保人籤訂保險合同之前或者籤訂保險合同之時，保險人對於保險合同中所約定的免責條款，除了在保險單上提示投保人注意外，還對有關免責條款的概念內容及其法律後果等，以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出一般人能夠理解的解釋說明，以使投保人明確了該條款的真實含義和法律後果。 司法實踐中，還要求保險公司對已盡到免責條款的提示義務及明確說明義務進行舉證，舉證不能的情況下，免責條款不產生法律效力，保險公司還應當承擔相應責任，不能據此免賠。 文/何昌(故宮博物院法律處) 王蘇姍(北京市第二中級人民法院)
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