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2026-02-25 02:37 2,493次浏览今年7月，國務院發布《住房租賃條例》，為住房租賃市場的規範與發展注入新的政策動能。在此背景之下，8月12日，清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》（下稱「白皮書」）。白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下的必然趨勢，該模式的典型案例是貝殼省心租。白皮書通過六大篇章，深入淺出地剖析了住房租賃領域的核心議題，從國內需求的演變、國外模式的借鑑，到市場現狀的洞察與未來趨勢的研判，為行業提供了系統性的觀察視角。具體來看，白皮書開篇聚焦大租賃時代革新的核心驅動力——租客需求的深刻演變。研究顯示，隨著城鎮化進程深化，形成以新市民、青年人為主體，輻射中年及老年人、單身及家庭型的全人群、全生命周期的租房群體，且租客年齡呈現增長態勢，家庭型租賃需求不斷增加。其居住需求已從基礎的「有房可住」升級為追求「住有品質」。而這一群體不僅關注房源的安全性、舒適度與地理位置便利性，更對居住環境、社區配套服務以及至關重要的租後體驗提出了系統性和高標準的要求。尤為突出的是，租客對「租後無人管」的傳統痛點變得更為敏感，對涵蓋房屋維護、問題響應、權益保障等環節的「全生命周期服務交付」訴求日益強烈。這種追求安居、樂居的升級趨勢，正深刻重塑市場格局，推動行業服務標準提升與運營模式加速迭代。而這也正說明著大租賃時代的來臨。對於住房租賃經營模式，白皮書通過對國內外市場的對比研究發現，機構化租賃已成為國際成熟住房租賃市場發展的普遍方向。而分散式租賃憑藉其靈活的市場化運作，展現出強大的適應性與生命力。其中，白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下必然趨勢。白皮書通過對國際成熟市場的經驗分析顯示，機構化租賃已成為市場主流發展趨勢。白皮書中數據顯示，從機構化模式佔比來看，美國整體住房租賃市場中託管/資管的比例為52.7%，其中，美國個人業主房源使用託管/資管服務比例超過20%。英國的個人業主房源使用託管/資管服務佔比則保持在50%上下。而在國內市場層面，白皮書指出當前我國機構租賃發展呈現「兩極化」特徵。一方面，重資產模式以集中式公寓及大型租賃社區為主，依賴長期、大規模資金投入，通過自持房源深度把控品質，適合實力雄厚的企業布局。另一方面，輕資產託管模式則通過高效整合市場海量分散房源，依託專業化能力和標準化流程，為業主和租客提供全周期服務。該模式輕資產重服務，未來或逐步成為住房租賃企業的主流選擇。白皮書分析指出，輕資產託管模式核心運作機制是租金透明「平進平出+服務收費」，即租金收益全額歸業主，不吃「差價」，而託管機構通過提供涵蓋租客精準匹配、租金安全代收、高效日常維修、專業糾紛協調等專業服務收取合理費用。這種透明機制有效保障了業主的穩定收益和資產安全，同時精準、高效地滿足了新一代租客對優質租後服務的需求。另外，白皮書進一步剖析了輕資產託管模式的核心價值。該模式有效解決了分散房源業主的出租管理難題，以及租客長期面臨的租後服務缺失痛點。其透明性有助於租金價格回歸理性，促進市場健康平穩發展，並高效釋放社會存量閒置房源，優化市場供給結構。更重要的是，該模式推動住房租賃企業專注於提升運營效率與服務品質，通過標準化、流程化、專業化的服務贏得市場，重塑著行業以服務為核心的價值邏輯，並展現出強勁的發展勢頭。白皮書指出，國內輕資產託管模式的典型企業就是貝殼省心租。據了解，貝殼省心租通過機構化運營提升房源運營效率以及建立完善的租後服務體系，達到整體業務的「穩定可持續」發展。其以科技構建全鏈路數位化管理系統及IoT智慧租住體系，實現人、房、客全流程線上化管理；創新"六芒星"服務分工模式提升協作效率，同時細化可量化、可感知的服務標準，推出換租權益、0押月付、公積金直付等創新產品，覆蓋全生命周期租住場景，助力行業效率提升與服務升級。對於住房租賃未來發展趨勢，白皮書指出，隨著社會發展，租客需求從「臨時住房」轉向「長期安居」，品質需求升級促使住房租賃企業模式進化，核心能力聚焦「人和管理」。企業以消費者為中心，提供多元高品質服務，未來將靠科技、差異化服務及標準優化來贏得市場。同時，白皮書中明確指出，更靈活和低風險的輕資產託管模式或將成為我國住房租賃行業經營模式的主流方向，也將成為下一階段行業發展的主要趨勢。白皮書的發布，為行業轉型與發展提供了清晰的行動指南。白皮書研究表明，以輕資產託管模式為核心的專業化、機構化發展道路，是順應市場需求變革、破解行業痛點、實現高質量發展的關鍵。展望未來，唯有推動住房租賃行業向專業化、規範化、品質化方向加速邁進，才能真正實現讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業的堅實支撐。
發行超長期特別國債支持國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設(以下簡稱「兩重」建設)，是近年來中國經濟最熱點的話題之一。觀察當下和未來的中國經濟，離不開對「兩重」的研究分析。這項工作從啟動實施到今天，已經過去了一年多，評估其工作成效、認識其作用機理、展望其發展前景，很有必要，也很有現實意義。 一、「兩重」建設絕非一般性的政策舉措 「兩重」建設的推出和實施，無論是從決策背景、決策程序看，還是從政策力度、政策範圍看，都有著不同於其他政策的鮮明特點，是一項具有頂層設計性質的工作。 看政策先要看背景，從「兩重」建設的提出脈絡看，這是一個主動的歷史性選擇。「兩重」是在中央作出決策部署後，於2024年全國兩會上正式提交審議的。這一時間節點的背景，是黨的二十大提出了一系列面向中長期的重大戰略舉措，需要通過具體工程項目加以推進落實。當時正處在兩個五年規劃的中間，而戰略的推進是不能等的，因此中央及時推出了「兩重」建設這一具有重大開創性的舉措。 「兩重」建設具有很強的戰略性，直接契合中長期戰略的推進需要。從一開始，「兩重」建設就是瞄著中國式現代化的長遠目標去的。通過將中國式現代化的目標任務進行細化分解，定位其中的難點堵點問題，也就找到了「兩重」建設的著力點所在。其中有些任務，在其他國家可能需要幾十年時間才能實現，但中國並沒有將之擱置，而是在中國式現代化新徵程的起步階段就準備集中力量進行攻堅。這種模式有很強的中國特色，已經被歷史證明是中國發展取得巨大成功的重要經驗。 「兩重」建設具有很強的前瞻性，是中央審時度勢部署的「先手棋」。近年來，中央在謀劃發展時突出了安全意識、底線意識，這是與國際形勢的發展變化緊密相關的。中國經濟與全球經濟的關係越緊密，對糧食安全、能源安全、產業安全、生態安全等問題的考量就必須越周全，「兩重」建設中的第二個「重」即重點領域安全能力建設，就是未雨綢繆的安排。進入2025年以來國際環境的急劇變化，越發凸顯和驗證了加強安全能力建設的必要性，充分說明中央的考慮和部署是看在前、走在前的。 「兩重」建設具有很強的全局性，是宏觀經濟治理的關鍵一招。「兩重」建設涉及的領域，都是經濟社會發展中具有突出重要性的領域，與發展全局的關聯度很大。而「兩重」建設所使用的政策手段，又涵蓋了投資、財政、科技、教育、社會、生態等政策，是一種綜合集成的「工具包」。這些都意味著，「兩重」建設是運用系統觀念推動發展的一次全新嘗試，將對經濟社會發展的方方面面都產生重要影響。 二、「兩重」建設是國家意志的體現 非常的舉措，是為了非常的任務。中國式現代化的戰略任務都是需要一定周期推進的重大事項，「兩重」建設作為基礎性支撐，主要提供系統性的設計和有力的資金支持。 中央在這項工作上是下了決心的，採用了超長期特別國債這一很少使用的宏觀政策工具。相比歷史上的幾次特別國債發行，圍繞「兩重」建設的資金安排周期更長、用途更廣，下一步也會持續推進，可以說在規模力度上是空前的。2024年共安排超長期特別國債7000億元，2025年是8000億元，目前已全部下達完畢。 從重點投向看，是「集中力量辦大事」的生動體現。「兩重」建設主要聚焦城鄉融合發展、區域協調發展、人口高質量發展、糧食安全、能源資源安全、生態安全、科技自立自強等方面，都是事關強國建設、民族復興的重要領域。這些領域的事情，需要加以統籌規劃和推進。在一年多的時間內，已經從領域性要求，落實到一批批具體的項目，也體現了推進工作的高效性。 選取項目的標準，是只有國家層面才能推動解決的事項。一部分是發展急需破解的難點問題，但面臨的困難和阻力較大，依靠傳統的常規手段解決不了，如科技攻關、高標準農田建設、高等教育提質升級等。還有一部分則是多年想辦而未能辦，基層缺乏主觀意願或是沒有財力物力支撐，需要國家層面直接推動解決的，如跨區域的重大基礎設施、跨流域汙水治理和城市地下管網改造建設等。 「兩重」建設的組織方式是自上而下的。這與過去投資領域確定項目由下往上申報的方式完全不同，目的是推動國家重大戰略需求更順暢地向下傳導。有關部門通過定位短板弱項、明確重點領域、細化項目要求，使項目清單不再是地方散碎事情的集合，而是分類、分領域進行統籌布局，強化對重點區域的指引，更有針對性、標準更加明了，便於地方精準把握、精準對接，增強了地方層面中長期投資的科學性、有效性。 三、「兩重」建設是軟硬結合的工作 「兩重」建設工作在啟動階段就已明確，不僅只有工程項目「硬投資」的安排，在體制機制改革創新等「軟建設」方面同樣有周全的考慮，這也是「兩重」建設的一個重大創新所在。 強調「軟建設」是有現實考慮的。正因為「兩重」建設項目的重要程度高、公共屬性強，在項目建設、實施和運營維護方面，更需要配套設計好長效機制，確保項目在建設階段順利推進、在運營階段可持續運行。這就需要通過編制專門規劃，增強對項目的戰略導引；推出特定政策，提高資金的投入效率；創新體制機制，為項目實施保駕護航等。 「兩重」建設工作推進的過程，也是不斷完善投融資體制機制、不斷更新項目實施理念手段、不斷提升投資有效性的過程。從一些具體領域看，目前所做的「軟建設」探索有積極意義，形成了與「硬投資」的良性互動。 如，城市地下管網能否健康運行，維護管理機制至關重要。一些地方引導長期機構資金通過債權或股權投資計劃參與地下管網重大工程項目投融資，通過授予經營權、給予政府補貼、稅收優惠等方式穩定社會資本收益預期；有的還推動全省實施天然氣價格上下遊聯動，參考市場利潤合理確定供水收益率等價格機制，持續推進天然氣、自來水價格市場化進程，緩解公用事業企業虧損壓力，吸引社會資本參與管網建設等。 再如，優質本科擴容工程中，機制的導向作用十分明顯。包括對落實優質本科擴招計劃好的高校適當增加支持額度，對落實不好的高校減少支持額度，沒有本科生擴招計劃的高校原則上不納入超長期特別國債支持範圍；動態調整學科專業，健全人才培養與經濟社會發展需要適配機制等。 四、「兩重」建設與每個人都息息相關 「兩重」建設的性質並不簡單以項目大小來區分。「兩重」之「重」，是看目標和意義的重要性，只要符合國家重大戰略導向就可以納入。因此，清單中既有一些單體的重大項目，如沿江高鐵等，又有一些打捆的「項目包」，如長江汙水治理就是由一個個汙水處理廠項目共同組成。這樣的方式，體現的是不拘一格、問題導向，將極大增強項目的靈活性，也能更好地與人民群眾的實際需求做好對接。 隨著一大批「兩重」項目開工投產，其對民生福祉的促進作用將不斷顯現。今天人們觀察和討論「兩重」建設，不能將之當成是離自己很遠的事情。「兩重」建設帶來的改變，將在每一個人的身邊發生，將實實在在地提升全民的生活品質。 從城市地下管網看，推動燃氣、供排水、供熱等管網建設改造，將極大提升城市地下管網系統的安全韌性。其中對燃氣老舊管網的更新改造即將全面完成，目前已經實現事故率下降30%以上。在這些看不見的地方消除風險隱患，能夠有效增加城市居民的「安全感」。 從糧食安全看，錨定逐步把永久基本農田全部建成高標準農田，既能穩住糧食產量，也與食品安全關聯極大。高標準能帶來更安全的產出，今後大家將吃到更加放心的食品。 從長江大保護看，重點支持推動長江經濟帶省市汙水管網建設改造不低於6萬公裡，這將極大改善長江沿岸生態環境狀況，解決當地群眾長期呼籲的老大難問題。 從交通建設看，瞄準形成上海至成都高鐵通道最短徑路約1900公裡，將加速串聯長三角、長江中遊、成渝三大城市群。建成後，上海至成都高鐵將縮短近一半時間，對於進一步貫通東西往來具有極為重要的意義。 從生態安全看，一個重要目標是建設實施「三北」工程1.4億畝，目前已治理地區喬灌草成活情況總體良好。這將為北方生態安全提供堅實屏障，也能進一步拓寬當地群眾增收致富的渠道。 從高等教育發展看，「雙一流」高效辦學條件顯著改善，學生宿舍標準床位新增超50萬張，2024年擴大優質本科招生1.6萬人、2025年超2萬人。這將為更多孩子接受優質教育提供機會，也能保障好家庭經濟困難學生的基本學習生活需求等。 五、「兩重」建設將在發展史上留下濃重一筆 「兩重」建設是黨中央和國務院著眼強國建設、民族復興戰略全局作出的一項重大決策部署，在推進中國式現代化進程中中發揮著不可替代的重要作用。 「兩重」建設並非短期政策，主要聚焦於中長期發展。曾有部分市場機構分析認為，當時中國經濟遇到短期困難和挑戰，推出「兩重」建設主要是為了短期的擴投資穩增長。這樣的觀點，顯然對決策的意圖和邏輯缺乏專業的認知，對短期與中長期、目的與手段的關係認識不到位，是一種顛倒本末的言論，對此需要提醒和糾正。 「兩重」建設實施以來，對穩定經濟運行起到了重要支撐作用。雖然「兩重」的出發點不是短期穩增長，但隨著投資拉動就業和消費的作用機理逐步顯現，依然有力促進了擴內需和穩增長。下一步在「十五五」規劃編制實施中，「兩重」建設還將佔據重要分量，有機融入到新的五年規劃中，形成與國家重大戰略、重大規劃、重大工程、重大項目的緊密銜接、接續發力。 「兩重」建設將支撐國家核心競爭力持續提升。「兩重」建設作為中國式現代化的基礎性支撐工程，將全面夯實和增強國家發展的要素保障能力，解決長期制約發展的瓶頸問題，這對於塑造國家發展的前景具有不可估量的重大意義。在大國競爭加劇的情況下，「兩重」建設將為發展注入穩定預期，顯著增強我們應對國際形勢不確定性的能力。對這樣的重大戰略，中國一定會持之以恆推進，不會停留在口頭上、也不會朝令夕改。 目前「兩重」建設實施時間還不長，隨著時間的推移，其歷史性作用將持續發揮。相信在未來回首「兩重」建設時，這項工作必將成為「中國故事」的重要組成部分，在新中國發展史上留下濃墨重彩的一筆。 作者：董煜 清華大學中國發展規劃研究院常務副院長 (「三裡河」工作室)
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