「蘇超」玩轉「票根經濟」
2025-12-01 21:28 6,574次浏览今年7月，國務院發布《住房租賃條例》，為住房租賃市場的規範與發展注入新的政策動能。在此背景之下，8月12日，清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》（下稱「白皮書」）。白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下的必然趨勢，該模式的典型案例是貝殼省心租。白皮書通過六大篇章，深入淺出地剖析了住房租賃領域的核心議題，從國內需求的演變、國外模式的借鑑，到市場現狀的洞察與未來趨勢的研判，為行業提供了系統性的觀察視角。具體來看，白皮書開篇聚焦大租賃時代革新的核心驅動力——租客需求的深刻演變。研究顯示，隨著城鎮化進程深化，形成以新市民、青年人為主體，輻射中年及老年人、單身及家庭型的全人群、全生命周期的租房群體，且租客年齡呈現增長態勢，家庭型租賃需求不斷增加。其居住需求已從基礎的「有房可住」升級為追求「住有品質」。而這一群體不僅關注房源的安全性、舒適度與地理位置便利性，更對居住環境、社區配套服務以及至關重要的租後體驗提出了系統性和高標準的要求。尤為突出的是，租客對「租後無人管」的傳統痛點變得更為敏感，對涵蓋房屋維護、問題響應、權益保障等環節的「全生命周期服務交付」訴求日益強烈。這種追求安居、樂居的升級趨勢，正深刻重塑市場格局，推動行業服務標準提升與運營模式加速迭代。而這也正說明著大租賃時代的來臨。對於住房租賃經營模式，白皮書通過對國內外市場的對比研究發現，機構化租賃已成為國際成熟住房租賃市場發展的普遍方向。而分散式租賃憑藉其靈活的市場化運作，展現出強大的適應性與生命力。其中，白皮書指出，輕資產託管模式將成為大租賃時代下必然趨勢。白皮書通過對國際成熟市場的經驗分析顯示，機構化租賃已成為市場主流發展趨勢。白皮書中數據顯示，從機構化模式佔比來看，美國整體住房租賃市場中託管/資管的比例為52.7%，其中，美國個人業主房源使用託管/資管服務比例超過20%。英國的個人業主房源使用託管/資管服務佔比則保持在50%上下。而在國內市場層面，白皮書指出當前我國機構租賃發展呈現「兩極化」特徵。一方面，重資產模式以集中式公寓及大型租賃社區為主，依賴長期、大規模資金投入，通過自持房源深度把控品質，適合實力雄厚的企業布局。另一方面，輕資產託管模式則通過高效整合市場海量分散房源，依託專業化能力和標準化流程，為業主和租客提供全周期服務。該模式輕資產重服務，未來或逐步成為住房租賃企業的主流選擇。白皮書分析指出，輕資產託管模式核心運作機制是租金透明「平進平出+服務收費」，即租金收益全額歸業主，不吃「差價」，而託管機構通過提供涵蓋租客精準匹配、租金安全代收、高效日常維修、專業糾紛協調等專業服務收取合理費用。這種透明機制有效保障了業主的穩定收益和資產安全，同時精準、高效地滿足了新一代租客對優質租後服務的需求。另外，白皮書進一步剖析了輕資產託管模式的核心價值。該模式有效解決了分散房源業主的出租管理難題，以及租客長期面臨的租後服務缺失痛點。其透明性有助於租金價格回歸理性，促進市場健康平穩發展，並高效釋放社會存量閒置房源，優化市場供給結構。更重要的是，該模式推動住房租賃企業專注於提升運營效率與服務品質，通過標準化、流程化、專業化的服務贏得市場，重塑著行業以服務為核心的價值邏輯，並展現出強勁的發展勢頭。白皮書指出，國內輕資產託管模式的典型企業就是貝殼省心租。據了解，貝殼省心租通過機構化運營提升房源運營效率以及建立完善的租後服務體系，達到整體業務的「穩定可持續」發展。其以科技構建全鏈路數位化管理系統及IoT智慧租住體系，實現人、房、客全流程線上化管理；創新"六芒星"服務分工模式提升協作效率，同時細化可量化、可感知的服務標準，推出換租權益、0押月付、公積金直付等創新產品，覆蓋全生命周期租住場景，助力行業效率提升與服務升級。對於住房租賃未來發展趨勢，白皮書指出，隨著社會發展，租客需求從「臨時住房」轉向「長期安居」，品質需求升級促使住房租賃企業模式進化，核心能力聚焦「人和管理」。企業以消費者為中心，提供多元高品質服務，未來將靠科技、差異化服務及標準優化來贏得市場。同時，白皮書中明確指出，更靈活和低風險的輕資產託管模式或將成為我國住房租賃行業經營模式的主流方向，也將成為下一階段行業發展的主要趨勢。白皮書的發布，為行業轉型與發展提供了清晰的行動指南。白皮書研究表明，以輕資產託管模式為核心的專業化、機構化發展道路，是順應市場需求變革、破解行業痛點、實現高質量發展的關鍵。展望未來，唯有推動住房租賃行業向專業化、規範化、品質化方向加速邁進，才能真正實現讓租賃住房成為新市民、青年人安居樂業的堅實支撐。
工作人員拿起一張10元人民幣，翻過來，指著背後的風景圖對記者說：「就是這裡，瞿塘峽的入口，我們今天的目的地。」 8月13日，「活力中國調研行」記者團來到奉節縣，江岸上碩大的標語非常醒目——不讓垃圾出夔門，不讓汙染進長江。這裡正在打一場生態保衛戰，因為億萬年來的自然風化，夔門入口處高達200多米的吊嘴巖面臨脫裂的風險，嚴重危害到下面長江航道的安全。從去年以來，當地對吊嘴危巖的治理工作一直在進行。 50層樓高腳手架，全打在巖壁上 記者團一行坐船來到吊嘴巖下，這裡離白帝城只有一公裡多，是第五套人民幣10元背後夔門風景圖案的一部分，右邊中間高聳的山崖就是吊嘴巖。如今，這裡覆蓋著綠色的網布，網布下面是層層疊疊的腳手架。腳手架已經搭到了165米高，相當於50多層樓。由於下面就是江水，腳手架無處落腳，只能打在巖壁上，形成懸空之勢。記者在現場看到，工人們正在打孔，然後把巨大的錨釘砸進孔裡，錨釘就像釘子一樣，把脫裂的巖石釘在巖壁上。這些高達十幾米至幾十米的巖石是夔門雄奇瑰麗的風景，但一旦脫落，卻會造成難以預料的後果。 記者在規劃板上看到，整個吊嘴危巖高約258米、寬約120米，形成了16處危巖單體。奉節縣規資局工作人員告訴記者：「瞿塘峽奉節段共有15處危巖，沿線危巖密度比較大。其中，吊嘴危巖為特大型危巖體，總體積約140.6萬立方米，如果脫落掉入江中，可能會形成高達20米的浪頭，將威脅瞿塘峽風景區、白帝城景區、奉節港客運碼頭及貨運碼頭的安全。」 2024年3月，吊嘴巖治理工程完成了勘察、設計工作，10月正式開工。為了應對複雜的情況，重慶相關部門和奉節縣調動大批專業人員，採用創新工程手段，對危巖進行治理。重慶市地礦集團南江勘測公司技術員李江洪告訴記者，危巖治理採用了「鎖頭、束腰、固腳」多種方式。 他解釋說，「鎖頭」就是對高處有鬆動風險的危巖塊打入錨釘，將其鎖定在山體上。「束腰」是針對比較薄的危巖，打錨釘有可能把它打斷，就在兩邊打下錨釘，中間用錨杆連起來，像一條繩子一樣攔在其腰間。有塊危巖有60米高，每兩米加一條「腰帶」，用了30條對其進行固定。「固腳」則是對危巖底部的劣化帶進行注漿加固，讓危巖牢牢地「站立」在山體上。 45臺智能設備、24小時監控 危巖之危就在於其有脫落的風險。其實早在2021年，吊嘴巖就掉了一塊下來。李江洪回憶說，當時一塊約30立方米的巖石掉落江中，激起了25米高的浪湧。從那時起，對吊嘴巖的治理工作就被納入政府規劃。 治理是後一步的事，當務之急要對其進行監控，監測其狀態。為此，奉節縣和重慶市規資局在吊嘴危巖周邊安裝了45臺智能設備，24小時不間斷地監控吊嘴危巖狀況。 「危巖的破壞、失穩往往具有突發性，留給人們的預警時間較短，因此需要進一步提高監測指標的精細程度。」重慶地質礦產研究院高級工程師王琦介紹，除了常規對危巖表面裂縫、位移、應力進行監測外，團隊還在部分危巖體內部安裝了能夠進行能量捕捉的微震監測設備。由於巖體在變形之前都會釋放能量，通過捕捉能量變化就能判斷危巖的穩定情況，提前進行預警。這些預警信息將通過「危巖地災風險管控」數位化應用，第一時間發送到巡查人員、鎮、縣、市以及14個相關部門。 奉節方面還創新建設了「天空地一體化」監測預警體系，運用衛星遙感技術開展大範圍形變識別和重點災害中長期趨勢監測，並採用貼近攝影測量技術對災害體開展汛前和汛後掃描，識別災害體形變。 除了監測，還使用無人機進行定期、定時、定航線巡查。吊嘴危巖附近建有無人機基站，可以遠程控制無人機進行巡查。類似的無人機基站，在三峽庫區重慶段一共有10個，覆蓋50處威脅長江航道的危巖。 「項目去年10月開工，工期規劃20個月，我們抓緊時間，力保提前完成主體工程。」李江洪告訴記者。 全力清漂，不讓垃圾出夔門 記者在船上看到，江岸上寫著「不讓垃圾出夔門，不讓汙染進長江」的標語，江面上清漂船來來往往，守護著10元人民幣背後的長江奉節段。 奉節縣範圍內有四條支流匯入長江，汛期帶來的雜草枯枝垃圾特別多，從2024年數據看，進入汛期後，垃圾清漂陡然上升，從平時的每月一兩百噸上升到11月份的最高兩萬噸左右。 記者乘坐的船，慢慢靠近江中兩艘機械化清漂船，清漂船前面伸出一個巨大的垃圾鬥，垃圾鬥裡履帶不停轉動，江面的垃圾就被傳送到船上，一船可以裝10噸垃圾。 在岸邊的消落帶，十幾名工人正頂著高溫，清理消落帶裡的垃圾。他們將垃圾裝進口袋，再一袋袋抬上運輸船。今年55歲的清漂工人陳平，已在這個崗位上工作了7年。高溫炙烤下，汗水早已浸透了他的衣背，黝黑的皮膚是常年露天作業留下的印記。 奉節縣市容環境衛生管理所所長吳福春介紹，工人們特別辛苦，現在是汛期，也是垃圾入江的高峰期，陳平和同事們早上5點半就要從碼頭出發，從43.8公裡的長江主幹道到351公裡的四條支流河道，都是他們的工作範圍。出於安全防護，他們都穿著救生衣。在高溫下，救生衣如同桑拿衣。清理出來的垃圾以草木為主，一部分被送到垃圾焚燒廠發電；另一部分木質好的，則被送到燃料廠製成顆粒燃料，用於烤菸。相比原來的填埋方式，簡直就是變廢為寶了。 記者在奉節縣的「江清岸潔」智管系統看到，該系統接入了清漂船、人員、車輛、水域重點區域、物聯設備、垃圾處理廠等數據，目前長江奉節水域43公裡主幹流已接入物聯網感知設備25個，包含20個岸邊固定攝像頭、4個船舶攝像頭、1架巡航無人機，構建了「預警、攔截、清理、處置」四重防控體系。 「我們充分利用數位化手段、AI識別等技術，結合奉節縣自創並申報專利的快速清漂法，通過北鬥定位軌跡回放，聯動清漂船隻作業，實現打撈覆蓋率提升和資源化處置率100%的量化管理目標。」吳福春說。 上遊財經-重慶晨報記者 廖平攝影報導
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